空室対策の決定版｜すぐに実践できる7つの方法

なぜ空室対策が重要なのか

賃貸経営において、空室は直接的な収益減少を意味します。家賃8万円の物件が1ヶ月空くだけで8万円の損失。3ヶ月空けば24万円です。

しかし、適切な空室対策を行えば、空室期間を大幅に短縮できます。この記事では、費用対効果の高い順に7つの対策を紹介します。

対策1: 物件写真の見直し

費用：低〜中 ／ 効果：高

ポータルサイトでの第一印象は写真で決まります。以下のポイントを見直しましょう。

撮影のコツ

• 広角レンズを使用して部屋を広く見せる
• 自然光を活かして明るく撮影する
• 3点以上の角度から撮影する
• 水回りや収納の写真も忘れずに

バーチャルホームステージングの活用

空室写真にAIで家具を配置する「バーチャルホームステージング」を活用すると、反響率が最大214%向上した事例があります。1枚60円〜で利用でき、コストパフォーマンスに優れた対策です。

Before

After

ルームAIでは、写真をアップロードして部屋タイプとスタイルを選ぶだけで、30秒で上記のような画像を生成できます。生成した画像はSUUMO等のポータルサイトにそのまま掲載可能です。

対策2: 募集条件の見直し

費用：なし ／ 効果：中〜高

以下の条件を柔軟に設定することで、入居希望者の間口が広がります。

• 初期費用の軽減（敷金・礼金の見直し）
• フリーレントの導入
• ペット可・楽器可の検討
• 法人契約への対応

対策3: ポータルサイトの掲載最適化

費用：低 ／ 効果：中〜高

SUUMOやHOME'Sなどのポータルサイトでの掲載内容を最適化しましょう。具体的なテクニックについてはSUUMO掲載写真で反響を増やす5つのテクニックで詳しく解説しています。

• 物件タイトルにアピールポイントを含める
• 写真の枚数を最大限に増やす
• 設備情報を漏れなく入力する
• おすすめコメントを充実させる

対策4: 内見対策

費用：低 ／ 効果：中

内見時の印象を高めることで、成約率が向上します。

• 室内の清掃を徹底する
• 照明を全灯にしておく
• 季節に応じた芳香剤を設置する
• 間取り図を準備する

対策5: 設備のグレードアップ

費用：中〜高 ／ 効果：中

競合物件との差別化のため、人気の設備を導入します。

費用対効果の高い設備投資

設備	費用目安	効果
温水洗浄便座	2〜5万円	高
モニター付きインターホン	3〜5万円	高
宅配ボックス	5〜10万円	中
室内物干し	5千〜1万円	中
LED照明	3千〜5千円/箇所	低〜中

対策6: リノベーション

費用：高 ／ 効果：高

築年数が経過した物件では、部分的なリノベーションが効果的です。

• 壁紙の張り替え（アクセントクロスの活用）
• フローリングの張り替え
• キッチン・浴室の交換
• 間取り変更（和室→洋室など）

対策7: 家賃の見直し

費用：収入減 ／ 効果：高

上記の対策を実施しても改善しない場合は、家賃の見直しを検討します。ただし、安易な値下げは避け、周辺相場との比較を行った上で判断しましょう。

空室の「本当の原因」を特定する

対策を打つ前に、まずなぜ空室が埋まらないのかを正確に把握することが重要です。

認知の問題か、商品力の問題か

• 内見数が少ない → 認知（広告・写真・掲載内容）に課題がある
• 内見はあるが成約しない → 商品力（設備・条件・価格）に課題がある

この切り分けをせずに対策を打つと、的外れな投資になりかねません。

競合物件との比較チェックリスト

同じエリア・同じ間取りの競合物件と以下の項目を比較しましょう。

• 家賃（管理費込みの実質コスト）
• 初期費用（敷金・礼金・保証金）
• 設備（インターネット無料・宅配ボックス等）
• 写真の質と枚数
• ポータルサイトでの掲載順位

管理会社との連携を見直す

空室が長期化している場合、管理会社の募集活動が十分かを確認しましょう。

• 定期的に募集状況のレポートを受け取っているか
• 仲介店舗への営業活動を行っているか
• ポータルサイトの掲載内容を最適化しているか

管理会社との定期ミーティングを設け、具体的な改善案を協議することが大切です。募集活動に改善が見られない場合は、管理会社の変更も選択肢に入ります。

入居者ニーズに応える「人気設備」ランキング

全国賃貸住宅新聞の調査による、入居者が求める人気設備の最新ランキングです。

単身者向けTOP5

1. インターネット無料（導入コスト：月額数千円/戸）
2. 宅配ボックス（導入コスト：5〜10万円）
3. エントランスのオートロック
4. 独立洗面台
5. 浴室換気乾燥機

ファミリー向けTOP5

1. インターネット無料
2. 追い焚き機能
3. エントランスのオートロック
4. 宅配ボックス
5. システムキッチン

特にインターネット無料は、単身・ファミリーともに最もニーズが高く、導入コストに対する効果が大きい設備です。

まずは費用対効果の高い対策から

対策を打つ前にまず「空室の原因」を特定し、適切な施策を選ぶことが重要です。

費用対効果の観点では、物件写真の見直しと募集条件の見直しが最も低コストで高い効果が期待できます。

特にバーチャルホームステージングは、1枚60円〜・30秒で空室写真を魅力的に変えることができ、すぐに実践可能な対策です。サービス選びで迷ったらおすすめサービス7選をご覧ください。無料で6枚まで試せるので、まずは効果を実感してみてください。

まとめ

空室対策は闇雲に行うのではなく、まず空室の原因を「認知の問題」か「商品力の問題」かに切り分けることが成功への第一歩です。費用対効果の高い施策として、物件写真の改善・募集条件の見直し・ポータルサイトの最適化から着手するのが定石です。特にルームAIを使ったバーチャルステージングは、1枚60円〜で空室写真を家具付き写真に変換でき、すぐに反響改善が期待できます。本記事で紹介した7つの対策を組み合わせ、段階的に取り組むことで、空室期間の短縮と収益改善を実現しましょう。