物件写真の撮り方完全ガイド｜スマホOK・反響を劇的に変える撮影テクニック

反響は写真で決まる？

不動産ポータルサイトでの反響は、 写真の質と枚数に大きく左右 されます。ネットで住まいを探して物件を契約した人へのアンケートでも、問い合わせ先の不動産会社を選ぶポイントの1位は「写真の点数が多い」でした（出典は後述の「枚数は多いほど良い？」で紹介）。

この記事では、 スマホでも実践できる 物件写真の撮り方を、撮影前の準備・カメラ設定・構図の基本・部屋別のコツ・よくある失敗と直し方・撮影後の補正まで、順番に解説します。

撮影前の準備で差をつけるには？

片付け・清掃はどこまでやる？

撮影前に以下を徹底しましょう。

• 全ての照明をつける （昼間でも）
• カーテンを開ける （自然光を最大限に取り込む）
• 床や水回りの清掃
• 不要な物を片付ける （清掃道具、段ボールなど）
• トイレの蓋を閉める

ベストな撮影タイミングは？

• 晴れた日の午前中〜昼過ぎ がベスト
• 東向きの部屋は 午前 、南向きは 昼前後 、西向きは 午後 に自然光が入る
• 曇りの日 は柔らかい光で影が出にくく、意外とおすすめ
• 外観は 建物の正面に日が当たる時間帯 に撮る（逆光だと建物が暗く沈む）。間取りの方角から、外観と室内を撮る順番を決めておくと効率的です

撮影当日の段取りは？

撮り忘れで再訪問するのが一番のロスです。現地では次の順番で回ると、漏れなく短時間で撮り切れます。

1. 到着したら全室の照明をつけ、カーテン・雨戸を開ける（撮影中に光の条件を揃えるため、最初にまとめて）
2. 外観・エントランス・共用部 を先に撮る（日の当たり方が変わる前に）
3. 玄関から奥へ 、間取り図の順に各部屋を撮る
4. 設備の寄りカット（コンロ・浴室乾燥・収納の中など）を最後にまとめて撮る
5. 帰る前に撮影済みの一覧を間取り図と突き合わせる（下の「最低限撮るべきカット」をチェックリストとして使う）

物件の特徴（角部屋・眺望・新しい設備など）を事前にメモしておき、 その特徴が伝わるカットを必ず1枚入れる と決めておくと、撮影の質が安定します。

必須機材と設定は？

スマホでの撮影はどうする？

最近のスマートフォンは物件撮影に十分な性能があります。

• 広角レンズ（0.5倍モード） を使用 — 部屋を広く見せる効果
• HDR（ハイダイナミックレンジ） をON — 明暗差を自然に補正
• グリッド表示 をON — 水平垂直を保つ
• フラッシュはOFF — 不自然な影が出る

iPhoneでは何を設定しておく？

撮影前に次の3つを設定しておくと、現地で迷いません（操作は Apple公式のiPhoneユーザガイド に基づく）。

1. グリッドと水平器をオン — 「設定」＞「カメラ」で「グリッド」と「水平」をオンにします。壁や柱の縦線をグリッドに合わせると傾きが防げます
2. 明るさ（露出）を少し上げる — 画面をタップして表示される太陽のマークを上にドラッグすると明るくなります
3. 明るさを固定する（AE/AFロック） — 画面を長押しして「AE/AFロック」と表示されると、ピントと明るさが固定されます。同じ部屋を複数アングルで撮るとき、写真ごとに明るさがバラつくのを防げます

Androidも多くの機種で同様の機能（グリッド線・露出補正）がありますが、メニュー名や場所は機種ごとに異なります。

0.5倍（超広角）を使うときの注意点は？

0.5倍は部屋全体を収められる反面、 画面の端ほど形が引き伸ばされます 。次の点に気をつけると、不自然さを抑えられます。

• カメラを上下に傾けない — 見上げたり見下ろしたりすると、壁や柱が斜めに倒れて写ります。カメラは床と平行に構え、写したい範囲は立ち位置で調整します
• 家具や設備を画面の端に置かない — 端に写ったものは大きく歪むため、見せたい設備は中央寄りに
• 狭い部屋ほど0.5倍、広い部屋は1倍も撮る — 1倍の写真は歪みが少なく、実際の広さに近い印象になります。両方撮って見比べるのが確実です

窓が真っ白・部屋が暗くなるときは？

晴れた日に窓を入れて撮ると、窓の外に明るさが合って室内が暗くなるか、室内に合わせて窓が真っ白に飛びます。

• HDRをオンにする（多くのスマホでは自動で効きます）
• 室内の暗い部分をタップして 明るさの基準を室内に合わせる
• それでも窓が飛ぶ場合は、 窓を画面の端に寄せる・窓を背にしたアングルを足す 。窓の外の眺望は別カットで撮る

手ブレを防ぐ構え方は？

室内は屋外より暗く、シャッター速度が遅くなるため手ブレしやすくなります。

• 足を肩幅に開き、 両脇を締めて スマホを両手で持つ
• 壁やドア枠に肩や手を当てて体を固定する
• シャッターは 音量ボタンやリモコン で押すと、画面タップよりブレにくい
• 暗い部屋（窓のない洗面所・廊下など）は三脚を使う

あると便利な機材は？

撮影の3つの基本原則とは？

物件写真は、次の3つの基本原則を押さえるだけで見違えます。下は同じ部屋を「悪い撮り方（NG）」と「良い撮り方（OK）」で撮り比べた例です。

1. 水平垂直を保つ

壁や柱のラインが真っ直ぐになるように撮影します。 傾いた写真は物件全体の印象を損なう 最大の原因です。

• スマホのグリッド機能を活用
• 三脚を使うとさらに安定
• 撮影後にアプリで微調整も可能

2. カメラの高さは腰〜胸の位置

高さ1.0〜1.2m がベストです。

• 高すぎると天井ばかり写る
• 低すぎると床ばかり写る
• 立ったままスマホを構えると高すぎるので注意

3. 部屋の角から対角線方向に撮影

コーナーから部屋の対角線方向 に向けて撮ると、部屋の奥行きと広さが最大限に伝わります。

部屋別の撮影テクニックは？

リビング・居室

• 最低3アングル から撮影
• 窓を含めたアングルで明るさをアピール
• 角から対角線方向の撮影が基本
• エアコンや照明器具も写す（設備アピール）

キッチン

• 正面 と 斜め45度 の2アングル
• シンクやコンロ周りの清潔感が重要
• 収納が多い場合は 扉を開けて撮影
• 3口コンロ等の設備は寄りで撮影

浴室・洗面所

• 入口から全体 が見えるアングル
• 狭い浴室は 縦向き で、浴槽と床・壁が収まるように撮ると広さが伝わりやすい
• 鏡に自分が映らないよう注意（鏡に対して斜めに立つ。洗面台の鏡はしゃがむと映り込みを避けやすい）
• 照明を全点灯 して明るく
• 追い焚きパネルや浴室乾燥のリモコンも撮影

トイレ

• 蓋を閉めた状態で撮影
• 温水洗浄便座 がある場合はアピール
• 棚や収納がある場合は含めて

バルコニー・眺望

• 室内から外を見た アングル
• 眺望が良い場合は 外の景色メイン も
• 物干し金具やスロップシンクも写す

外観・エントランス

• 建物全体 が収まるアングル
• エントランス の清潔感
• 宅配ボックス や オートロック があれば必ず撮影
• 可能であれば 夜の外観 も（ライトアップ）
• 建物が収まらないときは、道路の反対側まで下がって0.5倍で撮る。近くから見上げると建物が後ろに倒れて写るので避ける
• 通行人の顔・車のナンバー・近隣の表札が写り込んだら差し替えるか、ぼかしを入れる

玄関

• 玄関ドアの内側から、 たたきと廊下の奥行き が入るように撮る
• シューズボックスは 扉を閉めた状態と開けた状態 の2枚。収納量が伝わります
• 靴やスリッパは片付ける

収納（クローゼット・押入れ）

• 扉を開けて、中の棚・ハンガーパイプが見えるように 撮る
• 収納の量は検討者が気にするポイント。広めの収納は寄りで1枚足す

共用部・周辺環境

• 宅配ボックス・ゴミ置き場・駐輪場 は、管理状態が伝わるので撮っておく
• 周辺写真は ターゲットに合わせて選ぶ 。単身向けならコンビニ・スーパー、ファミリー向けなら公園・学校・病院など
• 駅までの道のりは、検討者が実際に歩く順で撮ると生活のイメージが湧きやすい

よくある失敗写真と直し方は？

撮った写真は現地でその場で見返し、次の失敗がないか確認しましょう。撮り直しは現地にいるうちが一番安く済みます。

枚数は多いほど良い？

不動産情報サイト事業者連絡協議会（RSC）の「不動産情報サイト利用者意識アンケート」（2025年10月公表、有効回答948人）では、物件を契約した人が 問い合わせ先の不動産会社を選ぶポイント として、 「写真の点数が多い」が「選ぶポイント」「特に重視するポイント」の両方でトップ でした（出典: RSC ニュースリリース 2025年10月27日 P8）。

掲載できる枚数の上限はポータルサイトや契約内容によって異なります。自社の入稿画面で上限を確認し、 枠をできるだけ埋める つもりで撮影しておきましょう。

掲載する順番はどう決める？

一覧画面で最初に見られるのは1枚目です。順番は次を基本にすると、検討者が部屋の中を歩くように見られます。

1. メイン写真 — 一番広く明るく撮れたリビング・居室（外観が強みの物件は外観）
2. 間取り図
3. 玄関から奥へ 、実際に歩く順に各部屋
4. 水回り（キッチン・浴室・洗面・トイレ）
5. 設備・収納の寄り
6. バルコニー・眺望・外観・共用部
7. 周辺環境

最低限撮るべきカット（15枚）は？

1. リビング（3枚：異なるアングル）
2. 各居室（各2枚）
3. キッチン（2枚）
4. 浴室（1枚）
5. 洗面所（1枚）
6. トイレ（1枚）
7. 収納（1枚）
8. バルコニー・眺望（1枚）
9. 外観（1枚）
10. エントランス（1枚）

余裕があれば、玄関・シューズボックス、共用部（宅配ボックス・ゴミ置き場）、周辺環境を足していきます。

撮影後の補正・加工はどこまでOK？

撮った写真をそのまま載せるのではなく、最低限の補正をかけると見栄えが揃います。ただし不動産広告では、 実物と異なる印象を与える加工はNG です。

問題になりにくい補正

• 明るさ・コントラスト・色味の調整（実物の見え方の範囲で）
• 傾きの補正、トリミング
• 撮影者の写り込みや、通行人の顔・車のナンバーのぼかし

避けるべき加工

• 壁の傷・汚れ・設備の劣化を消す
• 窓の外の景色を差し替える、実際より広く見えるよう形を変える
• 実際にはない設備・家具を描き足して、注記なしで載せる

明るさを上げすぎて、白い壁や窓まわりが真っ白に飛ぶと、かえって質感が失われます。補正後は元の写真と見比べて、実物の印象から離れていないか確認しましょう。家具を配置した画像（バーチャルステージング）を載せる場合は、「CGによるイメージです」などの注記が必要です。詳しくは不動産写真のAI加工 景品表示法ガイドとCG注釈の入れ方をご覧ください。

AI活用で写真をさらに魅力的にするには？

撮影した空室写真は、 バーチャルホームステージング でさらに魅力的にできます。

Before

After

• 空室写真をアップロードするだけで 30秒で家具付き写真に変換
• 1枚 60円〜 で コストパフォーマンスも抜群
• 複数のインテリアスタイルから選べる
• 生成した画像はSUUMOやHOME'Sにそのまま掲載可能

詳しい掲載ルールは不動産広告の写真ルールガイドをご確認ください。

まとめ

物件写真の反響を上げるポイントは3つです。

1. 撮影前の準備 を徹底する（片付け・照明・タイミング）
2. 基本原則を守る （水平垂直・高さ・アングル）
3. 枚数を増やし、AIで加工 する

まずは次の撮影時に、この記事のテクニックを1つでも実践してみてください。AIバーチャルステージングも無料で6枚まで試せます。空室対策と合わせて取り組むことで、反響率の向上が期待できます。

よくある質問

Q. 物件写真はスマホで撮っても大丈夫ですか？

A. 問題ありません。最近のスマホは広角・高画質で、物件写真の撮影に十分対応できます。重要なのは機材より撮り方で、①水平垂直を保つ、②カメラの高さを腰〜胸に下げる、③部屋の角から対角線方向に撮る、の3原則を守るだけで仕上がりが大きく変わります。グリッド表示をオンにし、明るさ（露出）を少し上げて撮ると、広く明るい印象になります。

Q. 部屋を広く見せる物件写真の撮り方は？

A. 部屋の角に立ち、対角線方向にカメラを向けて撮ると最も奥行きが出て広く見えます。カメラの高さは腰〜胸の位置（約1.2m）に下げ、天井や床が過度に写り込まないようにします。広角で撮りつつ、垂直の線（壁・ドア枠）がまっすぐになるよう水平垂直を意識してください。自然光が入る日中に、照明もすべて点けて撮ると明るさが出ます。

Q. マンションの室内写真を撮影するときのコツは？

A. リビング・居室は窓を背にして自然光を活かし、キッチンや浴室・洗面などの水回りは清掃を徹底してから撮ります。各部屋は「角から対角線」で広く見せ、収納は扉を開けた状態も撮ると情報量が増えます。眺望やバルコニーからの景色もマンションの強みなので必ず1枚入れましょう。

Q. 物件写真は何枚撮ればよいですか？

A. 最低15枚を目安に、居室・LDK・キッチン・浴室・洗面・トイレ・玄関・収納・バルコニー・外観・共用部・周辺環境を網羅します。不動産情報サイト事業者連絡協議会（RSC）の2025年のアンケートでは、問い合わせ先の不動産会社を選ぶポイントとして「写真の点数が多い」がトップでした。掲載枠の上限はポータルサイトや契約内容で異なるので、上限を確認して枠を埋める意識で撮影するのがおすすめです。

Q. 物件写真の撮り方で一番大事なことは何ですか？

A. 「明るさ」と「まっすぐ」です。全ての照明をつけてカーテンを開け、グリッド表示で壁や柱の縦線をまっすぐに保つだけで、写真の印象は大きく変わります。そのうえで、カメラの高さを腰〜胸（1.0〜1.2m）に下げ、部屋の角から対角線方向に撮れば、広さも伝わります。

Q. 部屋の中をスマホで撮るときのコツは？

A. 0.5倍（超広角）に切り替え、グリッドと水平器を表示し、カメラを床と平行に構えて撮ります。暗く写る場合は画面をタップして明るさ（露出）を上げ、同じ部屋を何枚か撮るときは画面を長押しして明るさを固定（iPhoneの「AE/AFロック」）すると、写真ごとの明るさが揃います。見上げ・見下ろしで撮ると壁が斜めに倒れて写るので注意してください。

Q. 撮った物件写真はどこまで補正・加工してよいですか？

A. 明るさ・色味の調整や傾きの補正、トリミング、写り込んだ人の顔や車のナンバーのぼかしは問題になりにくい補正です。一方で、傷や汚れを消す、眺望を差し替える、実際より広く見えるよう形を変えるといった、実物と異なる印象を与える加工は避けてください。家具を配置した画像を載せる場合は「CGによるイメージです」などの注記が必要です。

Q. 撮影した写真をもっと魅力的にする方法はありますか？

A. 空室の写真はバーチャルホームステージングでAI家具を配置すると、生活イメージが伝わり反響率が上がります。1枚60円〜・約30秒で完成し、追加の撮影は不要です。明るさ・歪みの補正やゴミ消しもAIで手軽に行えます。