不動産広告の写真ルール完全ガイド｜CG加工・バーチャルステージングの掲載基準

不動産広告における写真表示の基本ルール

不動産広告の写真掲載には、不動産公正取引協議会 の表示規約と 景品表示法 に基づくルールがあります。ルールを守らないと行政処分を受けるリスクがあるため、正しく理解しておくことが重要です。

この記事では、特に CG加工画像やバーチャルステージング画像 の掲載ルールについて詳しく解説します。

おとり広告と写真の関係

おとり広告とは

実際には取引できない物件や、取引する意思のない物件を広告に掲載することを おとり広告 と言います。以下のケースが該当します。

• 成約済みの物件 を掲載し続ける
• 存在しない物件 を掲載する
• 掲載写真が 実際の物件と異なる

写真の使い回しに注意

過去に撮影した物件の写真を、別の物件の広告に使用することはおとり広告に該当します。必ず 掲載する物件そのものの写真 を使用してください。

CG加工・バーチャルステージング画像の掲載ルール

バーチャルホームステージングで作成したCG家具配置の画像は、適切な注記を入れることで不動産広告に掲載可能です。

必須の注記事項

CG加工した画像を掲載する場合、以下の注記が必要です。

• 「CGによるイメージ画像です」 と明記
• 「実際の物件とは異なります」 と補足
• 注記は写真の 近くに配置 し、容易に確認できるようにする

推奨される注記例

※この画像はAIによるバーチャルステージング画像です。
実際の物件には家具・インテリアは含まれません。

各ポータルサイトの掲載ルール

サイト	CG画像の掲載	必要な対応
SUUMO	可能	写真コメントに注記
HOME'S	可能	イメージ画像である旨を記載
at home	可能	注記の記載を推奨

各ポータルサイトの詳しい掲載テクニックはSUUMO掲載写真で反響を増やすテクニックも参考にしてください。

物件写真の加工・修正のNGライン

許容される加工

• 明るさの調整 （暗い写真を適切な明るさに）
• 色味の補正 （ホワイトバランスの調整）
• バーチャルステージング （注記ありの場合）
• 電線の消去 （ただし注記が望ましい）

NGな加工

• 部屋を実際より広く見せる 加工（パースの極端な歪み）
• 存在しない眺望 を合成する
• 欠陥や瑕疵を隠す 加工（壁のひび割れを消すなど）
• 実際と異なる設備 をCGで追加する（システムキッチンがないのにあるように見せるなど）

未完成物件・リフォーム済み物件の写真ルール

未完成物件

建物が完成していない物件の場合、以下のルールがあります。

• 完成予想図（パース） を掲載する場合は「完成予想図」と明記
• 同一物件の他の部屋の写真を使う場合は 「同タイプの別室」 と明記
• 過去の施工事例を使う場合は 「施工例」 と明記

リフォーム済み物件

• リフォーム 前 の写真は使用不可（現況と異なるため）
• リフォーム 後 の写真を掲載する
• リフォーム 予定 の場合は「リフォーム後イメージ」と明記

近隣施設・眺望写真の掲載ルール

注記が必要なケース

• 物件から 一定距離以上 の施設写真を掲載する場合
• 特定の階数やフロアからの 眺望写真 を掲載する場合
• 写真に写っている 季節と現在の季節が異なる 場合

推奨される記載方法

※本物件から約500mの〇〇公園（徒歩7分）
※10階からの眺望です。階数により眺望は異なります。

違反した場合のリスク

不動産の表示規約に違反した場合、以下のペナルティがあります。

• 不動産公正取引協議会からの 警告・注意
• 違約金 の賦課（最大500万円）
• 措置命令 （広告の修正・停止命令）
• 悪質な場合は 会員資格の停止

バーチャルステージングを安全に活用するために

バーチャルホームステージングは、適切なルールを守れば反響率向上に非常に効果的なツールです。

チェックリスト

• CG画像であることの注記を入れたか
• 実際の物件写真も合わせて掲載しているか
• 部屋を不自然に広く見せていないか
• 存在しない設備をCGで追加していないか
• 各ポータルサイトのガイドラインを確認したか

ルールを守った上でバーチャルステージングを活用すれば、コストを抑えながら反響率を大幅に改善できます。CG家具配置の費用相場も参考に、自社に合ったサービスを選んでみてください。

まとめ

不動産広告における写真掲載は、景品表示法と不動産公正取引協議会の表示規約に基づくルールを守ることが大前提です。バーチャルステージング画像は「CGによるイメージ画像です」と注記を入れれば各ポータルサイトで掲載可能であり、反響率向上に効果的なツールです。ルームAIで生成した画像を活用する際も、本記事のチェックリストを確認し、適切な注記を添えて安心・安全に運用しましょう。ルールを正しく理解した上で活用すれば、コストを抑えながら物件の魅力を最大限に伝えることができます。