不動産広告の写真ルール完全ガイド｜CG加工・バーチャルステージングの掲載基準

不動産広告における写真表示の基本ルールとは？

不動産広告の写真掲載には、不動産公正取引協議会 の表示規約と 景品表示法 に基づくルールがあります。ルールを守らないと行政処分を受けるリスクがあるため、正しく理解しておくことが重要です。

この記事では、特に CG加工画像やバーチャルステージング画像 の掲載ルールについて詳しく解説します。

おとり広告と写真の関係は？

おとり広告とは？

実際には取引できない物件や、取引する意思のない物件を広告に掲載することを おとり広告 と言います。以下のケースが該当します。

• 成約済みの物件 を掲載し続ける
• 存在しない物件 を掲載する
• 掲載写真が 実際の物件と異なる

写真の使い回しの注意点は？

過去に撮影した物件の写真を、別の物件の広告に使用することはおとり広告に該当します。必ず 掲載する物件そのものの写真 を使用してください。

CG加工・バーチャルステージング画像の掲載ルールは？

バーチャルホームステージングで作成したCG家具配置の画像は、適切な注記を入れることで不動産広告に掲載可能です。

必須の注記事項は？

CG加工した画像を掲載する場合、以下の注記が必要です。

• 「CGによるイメージ画像です」 と明記
• 「実際の物件とは異なります」 と補足
• 注記は写真の 近くに配置 し、容易に確認できるようにする

推奨される注記例は？

※この画像はAIによるバーチャルステージング画像です。
実際の物件には家具・インテリアは含まれません。

注記を画像内に自動で焼き込む方法は？

ポータルサイトによっては、写真コメント欄の注記だけでは見落とされやすいため、画像そのものに注記を焼き込んでおく ほうが安全です。

ルームAIでは、生成画像をダウンロードする際に「※CG家具配置イメージ、家具は付属しません。現状優先とさせていただきます。」のような注記を画像下部に自動で挿入する機能があります。文言はテンプレートとして編集可能です。

複数物件を扱う場合、画像編集ソフトで毎回注記を手作業で入れる運用はミスが起きやすく、ポータル掲載停止につながるリスクがあります。生成時点で注記を確定させておくと、運用ミスを抑制できます。

各ポータルサイトの掲載ルールは？

サイト	CG画像の掲載	必要な対応
SUUMO	可能	写真コメントに注記
HOME'S	可能	イメージ画像である旨を記載
at home	可能	注記の記載を推奨

各ポータルサイトの詳しい掲載テクニックはSUUMO掲載写真で反響を増やすテクニックも参考にしてください。

物件写真の加工・修正のNGラインは？

許容される加工は？

• 明るさの調整 （暗い写真を適切な明るさに）
• 色味の補正 （ホワイトバランスの調整）
• バーチャルステージング （注記ありの場合）
• トリミング・構図調整 （物件の特徴を隠さない範囲）

NGな加工は？

• 電線・電柱・隣接建物の消去 （周辺環境を偽る行為。注記の有無にかかわらず不当表示）
• 部屋を実際より広く見せる 加工（パースの極端な歪み）
• 存在しない眺望 を合成する
• 欠陥や瑕疵を隠す 加工（壁のひび割れを消すなど）
• 実際と異なる設備 をCGで追加する（システムキッチンがないのにあるように見せるなど）

未完成物件・リフォーム済み物件の写真ルールは？

未完成物件のルールは？

建物が完成していない物件の場合、以下のルールがあります。

• 完成予想図（パース） を掲載する場合は「完成予想図」と明記
• 同一物件の他の部屋の写真を使う場合は 「同タイプの別室」 と明記
• 過去の施工事例を使う場合は 「施工例」 と明記

リフォーム済み物件のルールは？

• リフォーム 前 の写真は使用不可（現況と異なるため）
• リフォーム 後 の写真を掲載する
• リフォーム 予定 の場合は「リフォーム後イメージ」と明記

近隣施設・眺望写真の掲載ルールは？

注記が必要なケースは？

• 物件から 一定距離以上 の施設写真を掲載する場合
• 特定の階数やフロアからの 眺望写真 を掲載する場合
• 写真に写っている 季節と現在の季節が異なる 場合

推奨される記載方法は？

※本物件から約500mの〇〇公園（徒歩7分）
※10階からの眺望です。階数により眺望は異なります。

違反した場合のリスクは？

不動産の表示規約に違反した場合、以下のペナルティがあります。

• 不動産公正取引協議会からの 警告・注意
• 違約金 の賦課（最大500万円）
• 措置命令 （広告の修正・停止命令）
• 悪質な場合は 会員資格の停止

バーチャルステージングを安全に活用するには？

バーチャルホームステージングは、適切なルールを守れば反響率向上に非常に効果的なツールです。

チェックリストは？

• CG画像であることの注記を入れたか
• 実際の物件写真も合わせて掲載しているか
• 部屋を不自然に広く見せていないか
• 存在しない設備をCGで追加していないか
• 各ポータルサイトのガイドラインを確認したか

ルールを守った上でバーチャルステージングを活用すれば、コストを抑えながら反響率を大幅に改善できます。CG家具配置の費用相場も参考に、自社に合ったサービスを選んでみてください。

まとめ

不動産広告における写真掲載は、景品表示法と不動産公正取引協議会の表示規約に基づくルールを守ることが大前提です。バーチャルステージング画像は「CGによるイメージ画像です」と注記を入れれば各ポータルサイトで掲載可能であり、反響率向上に効果的なツールです。ルームAIで生成した画像を活用する際も、本記事のチェックリストを確認し、適切な注記を添えて安心・安全に運用しましょう。ルールを正しく理解した上で活用すれば、コストを抑えながら物件の魅力を最大限に伝えることができます。

よくある質問

Q. 不動産広告にCG加工画像を掲載することは違法ですか？

A. 違法ではありません。「CGによるイメージ画像です」「実際の物件には家具・調度品は含まれません」等の注記を消費者が容易に認識できる位置・サイズで明記すれば、景品表示法および不動産公正取引協議会の表示規約上、合法的に掲載できます。注記なしの場合は優良誤認表示にあたる可能性があります。

Q. おとり広告に該当するのはどのようなケースですか？

A. 実際には販売・賃貸する意思のない物件、既に契約済みの物件を引き続き掲載する行為などが該当します。物件写真と実物が大きく異なる加工も、消費者を誤認させる行為としておとり広告とみなされる場合があります。

Q. 電線・電柱・隣接建物の消去は許されますか？

A. 周辺環境を実際より優良に見せる行為にあたるため、注記の有無にかかわらず原則として認められません。表示規約上の不当表示として措置命令や違約金の対象となるリスクがあります。

Q. 明るさや色味の補正はどこまで許容されますか？

A. 暗い写真を視認しやすい明るさに整える、ホワイトバランスを調整する程度の補正は許容されます。ただし、北向きの部屋を南向きに見えるほど明るくするなど、物件の特性（採光条件）を偽る加工は不当表示にあたります。

Q. ポータルサイトごとに掲載ルールは違いますか？

A. SUUMO・LIFULL HOME'S・at home いずれも不動産公正取引協議会の表示規約に準拠していますが、運用上の細かい注記方法や審査基準は各社で異なります。最新のガイドラインは各ポータルの公式ヘルプを参照してください。

Q. 違反した場合のリスクは何ですか？

A. 景品表示法上の措置命令・課徴金（売上の3%）・2024年改正後は直罰として100万円以下の罰金、不動産公正取引協議会からの違約金（最大500万円）・会員資格停止、ポータルサイトの掲載停止、などがあります。事業継続への影響としてはポータル掲載停止が最も大きいケースが多いです。

参考: 消費者庁「景品表示法」、不動産公正取引協議会連合会「不動産の表示に関する公正競争規約・施行規則」、各ポータルサイト掲載ガイドライン。