AIバーチャルステージング リーガルチェックリスト｜掲載前に必ず確認すべき25項目

このチェックリストの使い方

AI バーチャルステージング画像を 物件公開前に確認 するための実務チェックリストです。25 項目を 5 カテゴリに分けています。チームで運用する場合は、加工担当者と確認者の 2 名が独立に ☑ する 2 重チェック体制 を推奨します。

法律の総論については不動産写真のAI加工 景品表示法ガイド、違反パターンの類型はAI不動産写真で不当表示になる加工パターン10選、ポータル別ルールはバーチャルステージング写真をSUUMO・HOME'S・at homeに掲載する時の注意を別途参照してください。

カテゴリ1: 元写真の権利と適法性（5項目）

加工する元写真の取得・利用権限が適法であることを確認します。

1. 元写真は 自社が撮影 したか、または 撮影者から使用許諾 を得ているか
2. 賃貸物件の場合、オーナー（所有者）からの撮影・広告利用の同意 が文書化されているか
3. 居住中物件の場合、現入居者の同意 （個人情報・室内状況の公開）が得られているか
4. 写真に 個人を特定できる物 （表札・郵便物・私物等）が映り込んでいないか、映り込みがあればモザイク等で対応したか
5. 撮影日時が古い場合、撮影年月をキャプションに明記 する準備があるか

カテゴリ2: 加工内容の適法性（7項目）

加工が景品表示法・公正競争規約の範囲内であることを確認します。

6. 加工内容は 「バーチャルステージング（家具配置）」 のみで、物件の構造（窓・ドア・壁の位置等）は変えていないか
7. 配置した家具は その部屋に実際に搬入可能なサイズ か（搬入経路・室内サイズで検証）
8. 電柱・電線・隣接建物の消去 はしていないか
9. 存在しない眺望 （海・山・スカイライン等）を合成していないか
10. 壁の傷・カビ・汚れの消去 をしていないか（修繕予定がある場合のみ別途明記）
11. 存在しない設備 （食洗機・追い焚き・床暖房等）を CG で追加していないか
12. 採光条件を偽る加工 （北向きを南向きに見せる等）をしていないか

カテゴリ3: 注記の3要件（5項目）

「CGイメージ」表記の サイズ・位置・文言 が要件を満たすかを確認します。詳細は「CGイメージ」表記の正しい入れ方を参照。

13. 注記が 画像内に焼き込まれている か（写真コメント欄のみではなく）
14. 注記の文字サイズが画像幅の 3〜5% 以上 か（容易に認識できるサイズ）
15. 注記が画像の 下部または上部のフルバンド で配置されているか（端の隅では不十分）
16. 注記文言に 「CG/AI 加工であること」 と 「家具・調度品が含まれないこと」 の2要素が含まれているか
17. 注記文言に 「現況優先」 の旨を含めているか（内見時のトラブル防止）

カテゴリ4: ポータル個別ルール（4項目）

掲載先ポータル各社のルールに即しているかを確認します。

18. SUUMO 掲載分: 写真コメント欄にも「CG加工によるイメージ画像です」等の注記を入れたか
19. LIFULL HOME'S 掲載分: 「家具家電付き物件」のフィルター属性に設定していないか（家具は CG なので付属しない）
20. at home 掲載分: 写真コメント欄に注記を明記し、転載先で剥がれないように画像内注記も併用しているか
21. 元の空室写真も併載 しているか（バーチャルステージング画像のみではない）

カテゴリ5: 内部運用フロー（4項目）

組織的に運用ミスを防ぐ仕組みが整っているかを確認します。

22. 加工担当者と 確認者が別人 （2重チェック）になっているか
23. 加工前の元写真 が保存されており、トラブル時に元写真に差し戻せる状態か
24. 注記文言が テンプレート化 されており、物件ごとにバラついていないか
25. 違反指摘を受けた事例の社内記録があり、再発防止に反映されているか

チェックリストの運用フロー（推奨）

このチェックリストを使った標準ワークフローの例:

1. 撮影担当者: 物件撮影 → 加工担当者へ引き渡し
2. 加工担当者: バーチャルステージング画像を生成
3. 加工担当者: チェックリスト カテゴリ1〜3 を ☑（17項目）
4. 加工担当者: 確認者へレビュー依頼
5. 確認者: チェックリスト 全25項目 を独立に ☑
6. 確認者: 問題があれば加工担当者へ差し戻し、なければ公開承認
7. 掲載担当者: ポータル別 カテゴリ4 を ☑（4項目）して公開
8. 公開後: 月次でカテゴリ5 を ☑（4項目）して運用品質を維持

物件公開承認フォーム（テンプレート）

社内承認用のフォームに使える項目テンプレート:

物件ID: __________
担当: 加工 __________ / 確認 __________
公開予定日: __________

カテゴリ1 元写真の権利:        ☐ 全項目 OK
カテゴリ2 加工内容の適法性:    ☐ 全項目 OK
カテゴリ3 注記の3要件:        ☐ 全項目 OK
カテゴリ4 ポータル個別ルール:  ☐ 全項目 OK

特記事項（修繕予定の明示など）: __________
公開承認: ☐ 承認 / ☐ 差し戻し

ツール側で自動チェックできる項目

このチェックリストの一部は、適切なツールを使えば 生成・出力時点で自動的に担保 できます。

• 項目 13（注記の画像内焼き込み）: 生成時に注記を自動焼き込み
• 項目 14（注記サイズ）: テンプレートサイズで固定
• 項目 15（注記位置）: 画像下部フルバンドで固定
• 項目 16・17（注記文言）: テンプレート文言を社内ガイドラインに合わせて固定
• 項目 24（文言テンプレ化）: 同上

ルームAI では、注記を生成画像のダウンロード時に画像下部に自動焼き込みする機能があります。文言テンプレートを社内ガイドラインに合わせて設定しておけば、項目 13〜17・24 の 5項目を仕組みで担保 できます。

人間がチェックする項目を減らすことで、人手不足の現場でも運用品質を維持しやすくなります。

違反指摘を受けた場合の対応

このチェックリストを使っても、ポータルや消費者から指摘を受けるケースがあります。その場合の手順:

1. 掲載を即時停止 — 指摘を受けた画像を非表示にする
2. 元の空室写真に差し替え — 加工なしの写真で運用継続
3. 指摘内容を記録 — どのチェックリスト項目で漏れがあったかを特定
4. チェックリストの改訂 — 漏れたパターンを明示的に追加し再発防止
5. 社内共有 — 関係者全員に事例として共有

まとめ

AI バーチャルステージング画像の掲載は、25 項目のチェックリストをチームで運用すれば、違反リスクを大きく下げられます。

• カテゴリ1〜3（17項目）は 加工担当者が ☑
• カテゴリ4（4項目）は 掲載担当者が ☑
• カテゴリ5（4項目）は 月次で運用責任者が ☑

注記の3要件（項目 13〜17）はツール側で自動化できるため、人手チェックの負荷を下げつつ品質を上げる運用が現実的です。

法律の総論は不動産写真のAI加工 景品表示法ガイド、違反パターンの類型は不当表示になる加工パターン10選、ポータル別の詳細はポータル別 掲載ルールを参照してください。

よくある質問

Q. このチェックリストはどの規模の不動産会社に向いていますか？

A. 全規模の会社で運用可能ですが、特に複数物件・複数担当者で運用する中堅以上の不動産会社で効果を発揮します。1人運用の小規模事業者でも、自分の判断のブレを抑える目的で使えます。

Q. 25 項目すべて毎回 ☑ するのは現実的ですか？

A. ツール側で自動化できる項目（注記の焼き込み等）を分離すれば、人手で確認するのは 15〜20 項目程度になります。慣れれば 1 物件 10 分以内で完了します。重大物件のみ全項目厳格に、定型物件は要点項目のみ ☑ する運用も可能です。

Q. 個人事業主でもこのチェックリストは使えますか？

A. 使えます。むしろ個人事業主のほうが運用ミスのカバーがしにくいため、チェックリストでのセルフチェックが重要です。確認者を別人にできない場合は、時間を置いて再チェックする（翌日に見直す等）方法で代替できます。

Q. 違反指摘を受けたことがありませんが、それでもチェックリストは必要ですか？

A. 必要です。違反指摘がないのは『気づかれていないだけ』のケースもあります。指摘されるとポータル掲載停止・課徴金・違約金等のコストが一気に発生するため、予防的にチェック体制を整えるほうがコストパフォーマンスは高いです。

Q. AI 加工せず通常の写真だけ使う場合、このチェックリストは不要ですか？

A. 全項目は不要ですが、カテゴリ1（元写真の権利）と カテゴリ2 の一部（電柱消去禁止等）は通常の写真でも該当します。AI を使わなくても明るさ補正・トリミング等の加工は行うため、基本部分は通常運用でも有用です。

Q. チェックリストをそのまま社内文書として配布していいですか？

A. ご自由にお使いください。本記事の内容を社内ガイドラインに転載・編集して利用することを推奨します。最新の法令改正に合わせて社内で随時更新してください。

参考: 消費者庁「景品表示法」、不動産公正取引協議会連合会「不動産の表示に関する公正競争規約・施行規則」、宅地建物取引業法、各ポータルサイト掲載ガイドライン、著作権法。最新の法令・規約・ガイドラインは各機関の公式情報で確認してください。