不動産写真のAI加工はどこまでOK？景品表示法ガイド【2026年版】

不動産写真のAI加工、どこまでが「セーフ」？

AIバーチャルステージングや画像加工ツールの普及で、不動産写真の加工が手軽にできるようになりました。しかし、不動産広告には景品表示法や業界ガイドラインによる厳格なルールがあります。

「AIで家具を配置した写真は広告に使えるの？」「青空に加工したら違法？」——この記事では、不動産写真のAI加工の許容範囲を、法律とガイドラインに基づいて解説します。不動産広告の写真ルール全般については不動産広告の写真ルールガイドもご参照ください。

関連する法律・ガイドラインは？

景品表示法（不当景品類及び不当表示防止法）とは？

不動産広告に最も関連するのが景品表示法 第5条です。商品やサービスの品質・内容について、実際よりも著しく優良であると一般消費者に誤認させる表示（優良誤認表示）を禁止しています。

2024年改正景品表示法の影響は？

2024年10月施行の改正景品表示法では、直罰規定が導入されました。従来は措置命令を経てから罰則が適用されていましたが、改正後は措置命令を経ずに100万円以下の罰金が科される場合があります。

また、10年以内の再違反では課徴金が1.5倍に引き上げられます。

不動産公正取引協議会の表示規約とは？

不動産業界では、不動産公正取引協議会が定める表示規約 第10条で写真・図面の表示ルールが規定されています。ポータルサイト（SUUMO、HOME'S、at home等）もこのルールに準拠しています。

AI加工の許容・不可の判断基準は？

✅ 許容される加工

加工内容	条件
バーチャルステージング（空室に家具配置）	搬入可能なサイズの家具を配置し、「CGイメージ」の注記がある場合
居住中物件の家具・荷物消去	「空室時のイメージ」としての注記がある場合
明るさ・色調の補正	実際の印象から大きく乖離しない範囲
トリミング・構図調整	物件の特徴を隠さない範囲

❌ 許容されない加工

加工内容	理由
電柱・隣接建物の消去	周辺環境を偽る行為。注記があっても不当表示
存在しない眺望の合成	実際に見えない景色の追加は優良誤認
壁の傷・カビ・汚れの消去	物件の瑕疵を隠蔽する行為
窓からの日当たりの改変	採光条件を偽る行為
実際より広く見せる加工	部屋の広さについての優良誤認

⚠️ 条件付きで許容される加工

加工内容	条件
傷や汚れの修繕イメージ	実際に修繕工事を行う予定がある場合に限る（修繕時期の明記が必要）
リノベーション完成予想図	「完成予想図（CG）」の注記＋実施予定の工事内容と一致すること
外壁の塗り替えイメージ	実施予定の工事として明記されている場合

バーチャルステージングの3つの必須ルールとは？

1. 搬入可能性の原則（最重要）

AI配置する家具は「その部屋に実際に搬入でき、設置可能なサイズ」でなければなりません。

例えば、6畳の部屋に実際には入らないような大きなソファを配置して広い部屋に見せかけたり、逆に実際より小さい家具を配置して部屋を広く見せることは優良誤認に該当します。

2. 注記の義務化

バーチャルステージング画像を広告に使用する場合、以下のような注記を消費者がはっきり認識できる大きさで記載する必要があります。

「画像はAI加工（またはCG）を施したイメージであり、実際の家具・調度品は価格に含まれません」

注記が小さすぎたり、目立たない場所に配置されている場合は、適切な注記とみなされない可能性があります。

ルームAIの自動注記機能

注記は手作業で画像編集ツールに入れる必要はありません。ルームAIでは、生成した画像をダウンロードする際に「※CG家具配置イメージ、家具は付属しません。現状優先とさせていただきます。」という注記を画像下部に自動で焼き込んで書き出す機能があります。

法令遵守の観点でリスクの大きい「注記漏れ」「注記サイズが小さすぎる」をシステム側で防げるため、複数物件を扱う事業者にとっては運用ミスの抑制になります。文言はテンプレートを切り替え可能なので、自社の規約に合わせて運用してください。

3. AIのハルシネーション対策

AIによる画像生成では、意図しない変更が加えられることがあります。

• コンセントや照明スイッチの位置がずれる
• 窓の形状やサイズが変わる
• 壁や床の色味が実際と異なる
• 存在しない構造物（棚、柱など）が追加される

これらは意図的でなくても「事実と異なる表示」に該当するため、生成画像は必ず目視チェックを行い、実際の物件と大きく異なる部分がないか確認しましょう。

違反時の罰則は？

措置	内容
措置命令	表示の差し止め・訂正広告の掲載
課徴金	売上の3%
直罰規定（2024年改正）	100万円以下の罰金（措置命令を経ずに適用）
不動産公取協の違約金	最大500万円
ポータルサイト掲載停止	SUUMO等での広告掲載が停止

特にポータルサイトの掲載停止は、集客の大部分をポータルに依存する不動産会社にとって致命的な影響があります。

ポータルサイトの動向は？

大手不動産ポータルサイトでは、AI生成画像を自動検知するシステムを導入する動きが進んでいます。注記のない画像は自動的に非掲載となる運用も始まっています。

SUUMO掲載時の写真テクニックについてはSUUMO掲載写真テクニックでも解説しています。

実務での安全な運用フローは？

ステップ1：撮影

物件を現状のまま撮影します。加工を前提としても、元写真は事実を正確に記録したものにしましょう。

ステップ2：AI加工

バーチャルステージングを実施する場合は、搬入可能なサイズの家具を配置し、物件の構造的特徴（窓、コンセント等）が元写真と一致しているか確認します。

ステップ3：目視チェック

AIが意図しない変更を加えていないか、元写真と比較して確認します。特に以下の点をチェックしましょう。

• 窓の形状・位置は変わっていないか
• コンセント・スイッチの位置は正しいか
• 壁・床の色味は実際に近いか
• 存在しない構造物が追加されていないか
• 家具のサイズは搬入可能な範囲か

ステップ4：注記の追加

「CGによるイメージです。家具・調度品は価格に含まれません」等の注記を、適切なサイズで画像に付記します。

まとめ

不動産写真のAI加工は、ルールを守れば合法的に活用できる強力なツールです。ポイントは以下の3つです。

1. 搬入可能な家具のみ配置する
2. 「CGイメージ」の注記を明記する
3. AIのハルシネーションを目視チェックする

ルームAIでは、これらのルールに配慮したバーチャルステージング画像を1枚60円〜・約30秒で生成でき、注記の自動焼き込みにも対応しています。まずは無料の6枚で試してみてください。

よくある質問

Q. AIで家具を配置した不動産写真は広告に使えますか？

A. 「CGイメージ」「家具は付属しません」等の注記を消費者がはっきり認識できる大きさで明記し、搬入可能な家具のみを配置していれば、景品表示法および不動産公正取引協議会の表示規約上は広告利用が可能です。注記なし・搬入不能サイズの家具配置は優良誤認表示にあたるため避けてください。

Q. 「CGイメージ」の注記はどの程度の大きさで入れる必要がありますか？

A. 不動産公正取引協議会のガイドラインでは『一般消費者が当該表示を見つけるのに苦労せず、容易に認識できる方法』と定められており、具体的な数値基準はありませんが、画像の中で見落とされない位置（下部全幅など）に、本文と同等以上の可読性で記載するのが安全です。ルームAIでは、画像下部にコントラスト付きの帯で焼き込む方式を標準としています。

Q. 電柱や隣接建物を消す加工は違法ですか？

A. 周辺環境を偽る行為は注記の有無にかかわらず景品表示法上の優良誤認表示にあたり、許容されません。電柱・隣接建物・看板等の消去は周辺環境について実際より優良に見せる行為であり、措置命令・課徴金・直罰の対象となります。

Q. 2024年改正景品表示法で何が変わりましたか？

A. 従来は措置命令を経てから罰則が適用されていましたが、改正後は措置命令を経ずに100万円以下の罰金が科される直罰規定が導入されました。さらに10年以内の再違反では課徴金が1.5倍に引き上げられます。違反コストが上がったため、注記漏れ等の運用ミスを抑止する仕組みづくりが重要です。

Q. リノベーション完成予想図のCG合成はどこまで許されますか？

A. 実施予定の工事内容と一致した範囲であれば、「完成予想図（CG）」の注記と工事内容の明記を条件に許容されます。実施予定のない『見栄え向上のためだけのCG』は不当表示にあたります。

Q. ポータルサイトへ掲載する際の追加ルールはありますか？

A. SUUMO・HOME'S・at home 等の大手ポータルは不動産公正取引協議会の表示規約に準拠した独自の運用ルールを設けています。AI生成画像を自動検知して注記がないと非掲載とする運用も始まっており、ポータル側のチェックを通すためにも注記は必須です。

Q. 違反した場合の最大の影響は何ですか？

A. 罰金や課徴金よりも、ポータルサイトでの掲載停止が事業上の最大の影響となります。集客の大部分をポータルに依存している不動産会社にとっては、掲載停止は数日でも売上に直撃します。

Q. AIのハルシネーション（意図しない変更）への対応は？

A. 生成画像と元写真を必ず突合し、窓の形状・コンセント位置・壁や床の色・存在しない構造物の追加がないかを目視確認してください。物件の構造そのものが変わってしまっている場合は、注記の有無にかかわらず不当表示となる可能性があります。