不動産公正取引協議会ガイドライン徹底解説｜表示規約・施行規則・運用基準の実務まとめ

不動産公正取引協議会とは？

不動産公正取引協議会連合会（以下「公取協」）は、景品表示法第31条に基づく業界自主規制団体です。全国を9地域協議会（北海道・東北・首都圏・北陸・東海・近畿・中国・四国・九州）に分けて運営しており、不動産業界の広告表示ルールを定めています。

公取協が定める 「不動産の表示に関する公正競争規約」（通称「表示規約」）は、不動産広告における事実上の業界標準ルールです。SUUMO・LIFULL HOME'S・at home 等のポータルサイトも、この表示規約に準拠した審査基準を運用しています。

詳細は不動産広告の写真ルール完全ガイドで全体像を解説していますが、本記事では条文レベルの中身を見ていきます。

ルールの3階層構造

公取協のルールは次の3階層で構成されます。

階層	名称	性質
1	公正競争規約（表示規約）	業界自主規制の基本ルール。35条構成
2	施行規則	表示規約の運用細則
3	運用基準	個別事項の具体的判定基準

階層が下に行くほど具体的になり、実務で「これは OK？」と迷ったときに参照するのは運用基準層になります。

AI 画像加工に関わる主要条文

表示規約 第10条（特定事項の表示基準）

表示規約 第10条 は、不動産広告で 誤認させるおそれのある表示を制限する 規定です。同条には「写真」「図面」「物件位置の表示」「面積の表示」「価格の表示」等の各論があり、写真表示は特にバーチャルステージング・AI 加工の中核条文 となります。

主な内容:

• 写真は 取引する物件の写真を用いる ことを原則とする
• 「取引する物件の写真でない写真」を用いる場合は、その旨を 写真の表示部分等にわかりやすく明示する
• 取引する物件と関係ない写真 や、取引する物件と外観が異なる写真 は、たとえ「イメージ」と注記しても掲載を控えるべき

施行規則 第10条関係

施行規則では、写真の表示についてより具体的に規定されています。主なポイント:

• 写真の 撮影時期が古い場合 は撮影年月を明示すること
• 完成予想図・CG 等のイメージは「完成予想図（イメージ）」「CGイメージ」等で明示すること
• 既存建物の 改修・改装後 のイメージ図は、改修内容と完成時期 を明記すること

これらは AI でバーチャルステージング画像を生成する際に直接関わる規定です。

運用基準（写真関連）

運用基準では「容易に認識できる方法」の判断指針が示されています。具体的な pt 数の規定はありませんが、運用上は次の解釈で運用されています。

• 注記は 本文と同等以上の可読性 を持つこと
• 注記は 画像と関連付けて視認できる位置 に表示すること
• ページ全体の片隅に小さく記載した注記は不十分とみなされうる

詳細は「CGイメージ」表記の正しい入れ方で具体的な実装方法を解説しています。

違反時の措置

公取協の制度では、違反した会員業者に対して次の措置が取られます。

措置	内容
警告	違反の指摘と是正勧告（軽微な違反）
違約金	最大 500 万円
会員資格の停止	一定期間（重大違反）
会員資格の除名	悪質または再三の違反

加えて、景品表示法上の措置命令・課徴金・直罰が並行して適用される可能性があります。

公取協の措置と並行して、消費者庁（景品表示法）、ポータルサイト（掲載停止）、社会的信用への影響と多重のリスクがある点に注意が必要です。

公取協 vs 景品表示法 — どちらが優先？

両者は 重複適用 されます。公取協は業界自主規制で景品表示法 第31条に基づき認定を受けたものです。景品表示法上の優良誤認表示にあたれば消費者庁の措置命令対象、表示規約違反にあたれば公取協の違約金対象、というように 重畳的に責任 が発生します。

実務上は「より厳しい方に合わせれば両方をクリアできる」という発想で運用するのが現実的です。表示規約は景品表示法より具体的に書かれているため、表示規約の運用基準に従っておけば景品表示法のラインも担保できます。

AI 加工・バーチャルステージング運用での実務ポイント

公取協ルールを実務に落とすと、次の運用ポイントになります。

1. 画像内に「CGイメージ」注記を必ず焼き込む

写真コメント欄だけの注記は、画像が単独で SNS 等で共有された場合に注記が剥がれます。画像内に焼き込み すれば、どこに転載されても注記が一体化します。

ルームAI では生成画像のダウンロード時に注記を自動で画像下部に焼き込む機能があります。文言テンプレートは編集可能で、自社の規約に合わせて運用できます。

上記サンプルでは「※CG家具配置イメージ、家具は付属しません。現状優先とさせていただきます。」を画像下部にコントラスト付きの帯で焼き込んでいます。表示規約 第10条 が求める「容易に認識できる方法」の運用基準を、画像レベルで担保できます。

2. 物件の外観・構造が変わる加工は実施しない

表示規約 第10条 の「取引する物件と外観が異なる写真」は、注記の有無に関わらず NG です。AI 加工で家具を配置する以外の構造変更（窓の追加、ドアの位置移動、内装の塗装変更等）は実施しないのが原則です。

3. 撮影時期を明示する

施行規則の規定上、撮影時期が古い場合 は撮影年月を写真キャプションに明示します。「2026年〇月撮影」のような表示が安全です。

4. 「現況優先」を明記する

物件の現状と画像との差異が生じることを想定し、「現況優先とさせていただきます」の文言を注記に含めると、内見時のトラブル防止に役立ちます。

5. リフォーム予定がない加工は実施しない

「リフォームしたらこうなる」イメージは、実際にリフォーム予定がある場合に限り 許容されます。施工予定がない場合の「想像上のリフォームイメージ」は不当表示です。

違反になりやすいパターン

公取協で典型的に指摘される違反パターンの分類はAI不動産写真で不当表示になる加工パターン10選で整理しています。

特に 「電柱・隣接建物の消去」「眺望の合成」「壁の瑕疵消去」 の3つは、注記の有無にかかわらず違反扱いとなる頻出パターンです。

まとめ

不動産公正取引協議会のルールは「表示規約・施行規則・運用基準」の3階層構造で、AI 画像加工との関係では 表示規約 第10条 が中心です。

実務的に押さえるべきは次の5点:

1. 画像内に「CGイメージ」注記を焼き込む
2. 物件の外観・構造が変わる加工はしない
3. 撮影時期を明示する
4. 「現況優先」を注記に含める
5. リフォーム予定なしの加工はしない

これらを満たせば、景品表示法・表示規約の両方をクリアできます。

参考: 不動産公正取引協議会連合会「不動産の表示に関する公正競争規約・施行規則・運用基準」、消費者庁「景品表示法」第31条、宅地建物取引業法。最新の規約・運用基準は連合会公式サイトを確認してください。