バーチャルステージング写真をSUUMO・HOME'S・at homeに掲載する時の注意｜ポータル別ルール総まとめ

主要ポータルのルールが共通している前提

SUUMO・LIFULL HOME'S・at home はいずれも不動産公正取引協議会の表示規約に準拠した審査基準で運用しています。したがって 基本ルールは共通 で、各社のローカルルールは「審査の厳しさ」「注記方法の細かい指示」「自動検知の有無」で違いが出ます。

共通する基本ルールは次の3つです:

1. バーチャルステージング画像の 写真コメント欄に「CGによるイメージ画像です」等の注記 を明記
2. 物件の 構造・設備・面積を偽る加工 は禁止
3. 注記なしの AI 生成画像は 掲載停止または審査対象

ここでは各ポータルの細かい運用差をまとめます。各社のガイドラインは改定が頻繁にあるため、公開情報の最新版で確認しながら運用してください。

SUUMO（株式会社リクルート）

SUUMO の写真コメント欄での注記

SUUMO では各写真にコメント欄があり、ここに 「CG加工によるイメージ画像です」「家具は付属しません」 等を明記するのが基本です。一覧画面でもコメントが表示されるため、消費者の目に触れやすい場所です。

AI 生成画像の自動検知

SUUMO は AI 生成画像の自動検知システムを強化中で、 注記がないと「追加情報の要求」または「自動非掲載」 となるケースが報告されています。検知の詳細は非公開ですが、画像のメタデータや生成パターンを判定する仕組みと考えられます。

反響改善のテクニック

SUUMO での反響を増やす撮影・掲載テクニックはSUUMO掲載写真で反響を増やすテクニックで詳しく解説しています。バーチャルステージングは反響率向上に有効ですが、ルール遵守と組み合わせて使うのが前提です。

SUUMO 特有の注意点

• 写真の 掲載枚数上限 がプランによって異なる。バーチャルステージング画像と元の空室写真を 両方掲載 するスペースを確保する
• 1枚目（メイン写真）は検索結果でのクリック率に直結。バーチャルステージング画像をメインに置く場合は、注記が一覧画面で見える設定にする
• カテゴリ別の写真登録（居室・キッチン・浴室等）でカテゴリを重複させない

LIFULL HOME'S（株式会社 LIFULL）

LIFULL HOME'S の写真コメント欄での注記

LIFULL HOME'S も写真コメント欄での 「イメージ画像である旨」 の記載が必須です。SUUMO よりも審査がやや厳格と言われており、注記の文言にも具体性が求められます。

推奨される文言例:

• 「※この画像は CG によるイメージです。実際の家具・調度品は含まれません」
• 「※AI 加工によるバーチャルステージング画像です」

「家具付き物件」との区別

LIFULL HOME'S では物件属性として「家具家電付き物件」というフィルターがあります。バーチャルステージング画像を掲載する物件は、当然ながら 家具付き物件としての検索フィルターには引っかからない 運用とする必要があります。

これを取り違えて「家具付き物件」として登録すると、家具が実際に付属しないため おとり広告 扱いになるリスクがあります。

LIFULL HOME'S 特有の注意点

• 物件詳細ページの 「物件情報」セクション にも、必要に応じてバーチャルステージング画像が含まれることを記載する
• 設備一覧の欄に、CG 加工で追加した設備を 記入しない（実物のみ記入）

at home（アットホーム株式会社）

at home の写真コメント欄での注記

at home は 写真コメント欄での注記推奨 ですが、SUUMO・HOME'S と比べて運用がやや柔軟です。ただし注記なしでの掲載は表示規約違反となるリスクがあるため、推奨度の高低に関わらず明記すべきです。

at home 特有の注意点

• 中小不動産会社の利用率が高く、取引相手の不動産会社経由で配信される ケースがある
• at home に登録した情報が、他の会社のホームページやポータルにも転載されることがある
• そのため画像内に 焼き込み注記 を入れておくと、転載先でも注記が剥がれず安心

中小ポータル（いえらぶ・楽待・健美家 等）

中小ポータルでも基本的に不動産公正取引協議会の表示規約に準拠した運用が求められます。投資用不動産専門の楽待・健美家でも、バーチャルステージング画像の注記は必須です。

中小ポータルは 審査人員が少ない場合があり、自動検知も限定的 なケースが多いですが、それで違反が許されるわけではありません。消費者からの通報や同業者の指摘で違反が判明することもあります。

ポータル運用での共通ベストプラクティス

ポータル横断で安全な運用にするための実務ポイントを整理します。

1. 画像内に注記を焼き込む（写真コメント欄と併用）

写真コメント欄の注記だけでは、画像が SNS や個別メッセージで単独共有 された場合に注記が剥がれます。画像内焼き込みで二重に担保するのが現代の標準運用です。

ルームAI では生成画像のダウンロード時に「※CG家具配置イメージ、家具は付属しません。現状優先とさせていただきます。」のような文言を画像下部に自動焼き込みできます。文言テンプレートはポータルごとに切り替えて運用することも可能です。

2. ポータル別の文言テンプレを管理

各ポータルで微妙に異なる注記文言（「CG画像」「イメージ画像」「AI加工」等の語感）を、ポータル別のテンプレートで管理しておくと審査通過率が安定します。

3. 元の空室写真も併載する

バーチャルステージング画像 だけ を掲載すると、内見時に「現況とイメージしか知らない状態」となり、トラブルにつながりやすくなります。元の空室写真も併載し、消費者が現況と CG の両方を見比べられる状態にしておくのが安全です。

4. 月次でガイドライン改定をチェック

ポータル各社のガイドラインは年に複数回改定されます。月1で各社のヘルプ・お知らせを巡回して、変更点を社内共有する運用が望ましいです。

5. AI 自動検知の傾向を観察する

掲載後に「追加情報要求」「審査保留」が発生した画像の傾向を社内で記録しておくと、自動検知のラインが見えてきます。注記サイズ・位置・文言のうちどれが原因かを分析し、テンプレートに反映するサイクルを回します。

トラブル時の対応

掲載後にトラブル（消費者クレーム・ポータルからの審査保留・同業者からの指摘等）が発生した場合の対応手順:

1. 掲載を即時停止する — 違反指摘を受けた画像は、まず非表示にして影響を止める
2. 元の空室写真に差し替える — 違反の懸念がある画像を加工なしの写真に置き換える
3. 顧客への説明準備 — 内見済みの顧客がいる場合、差異の事情を説明できる文書を用意
4. 再発防止策の策定 — 注記漏れ・サイズ不適切等の原因を特定し、テンプレート・チェックリスト・ツール設定で再発を防ぐ

まとめ

バーチャルステージング画像のポータル掲載は、各社共通の基本ルール（写真コメント欄での注記、画像内焼き込み併用）を守れば安全に運用できます。ポータル別の細かい差は 注記文言 と 審査の厳しさ に集約されます。

実務的には次の運用が安定します:

1. 画像内に注記を焼き込む（自動化推奨）
2. 写真コメント欄にも注記
3. ポータル別文言テンプレを管理
4. 元の空室写真も併載
5. 月次でガイドライン改定をチェック

詳細は「CGイメージ」表記の正しい入れ方、違反パターンの分類は不動産写真で不当表示になる加工パターン10選も参照してください。

参考: 株式会社リクルート「SUUMO 掲載ガイドライン」、株式会社 LIFULL「LIFULL HOME'S 掲載基準」、アットホーム株式会社「at home 掲載基準」、不動産公正取引協議会連合会「不動産の表示に関する公正競争規約・施行規則」。各社の最新ガイドラインは公式サイトで確認してください。